2023.02.27 19,000点为恒指主要支持

中国人民银行保持宽松政策，1 月份中国新增贷款增幅超过预期，达到纪录高的 4.9 万亿元人民币。而随着中央加大对房地产行业的支持力度，内地的一手楼楼价亦出现了近一年以来的首次上升。另外，中证监启动不动产私募投资基金试点，以支持地产市场平稳健康发展，不过仍需时观察实际作用。由于内房股将进入业绩期，而且料业绩难带来惊喜，我们料销售表现为影响股价的最主要因素。于财政预算案中，政府再度派发5,000元的电子消费券，虽然料难为零售市场带来较大的正面影响，但仍有利支持消费情绪，我们料民生消费相关包括领展(823 HK)及置富产业(778 HK)可能较受惠。

目前本港的银行体系结馀下降至约不足800亿元，为2020年以来最低水平，投资者宜留意，若进一步减少至500亿元，可能为投资者的信心带来一定负而影响。目前正值港股的业绩高峰期，不过部份重磅蓝筹股表现逊于市场预期，亦影响了整体港股表现。港股技术走势一般，持续低于10天及20天线水平，在忧虑美国加息及环球经济前景下，我们料短期投资者仍以观望取能态为主，料恒指将于19,000-20,800点之间上落。而市场亦焦点于3月 4日及5日举行的两会，观望会否有支持内房、基建及消费等行业的措施出台。

受惠财政预算案派发5,000元的消费券，我们料对商场的销售表现具较大的利好作用。另外，领展房地产(823)及太古地产(1972)近期的股价回落幅度较大，相信已反映大部份利淡因素，股价具反弹可能。

领展房地产(823) 在香港拥有超过 130 个投资项目，在香港以外亦拥有 22 个，投资组合价值约 2,340 亿港元。公司早前以近30%折让供股，集资约188亿港元，当中约40%至50%将用于偿还债务，并料可将其负债比率由近27%下降至低于20%。其他部分将用作探索未来投资机遇，当中包括亚太区的零售、停车场、办公室及物流板块等业务。

由于股价已作出调整，相信已反映供股的负面影响。短期催化因素方面，受惠中港全面通关及经济活动復常，而且公司亦有近60%的收入来自香港零售物业，我们料公司的出租率(目前近97.5%)可继续维持较高水平，同时零售租金亦可有中至高单位数增长。另外，公司的停车场业务(目前贡献整体收入近20%)为另一增长点。公司于去年下半年已上调停车场月租租金(中单位数)，加上于21年收购的两幢停车场╱汽车服务中心亦于开始作出贡献，我们料可有双位数的收入增长。随着22财年收购的资产(150 亿港元，或投资组合价值的6.6%，当中包括内地物流、澳洲零售及海外办公室等)开始作出贡献，加上来自香港的收入继续增加，未来的每基金单位分派金额具中单位的增长空间。建议可于48.6元买入，上望55.0元，46.0元止蚀。风险: 利息上升降低公司的股息吸引力。

太古地产(1972)主要在香港及中国从事物业发展及投资，当中香港/内地分别佔整体收入的59%及39%。于22年第四季，公司的香港整体办公楼租用率由去年97%下跌至96%，而香港零售物业的租用率则维持在96%-100%。虽然公司第四季的业绩仍受压，不过随着内地放宽防控措施，以及中港消费气氛改善，我们料出租率将可回升。

公司的中国投资物业料可稳定增长，中国的投资物业组合预计在完工后(约2026 年）将从约 970 万平方尺增至 1,110 万平方尺。本港方面，公司在港岛东拥有约7百万平方尺的写字楼组合，具领导地位。而其于鰂鱼涌的太古城二座亦于22年9月落成，租用率约为56%，随着未来出租率增加，将可带来租金收入。物业发展方面，公司于本港亦有更多销售项目，料23年将推出3个新项目约1,800个单位，未来业绩具较大的提升空间。建议可于20.0元买入，上望22.5元，19.0元止蚀。风险: 本港写字楼的出租率及租金面临短线压力。