2023.02.27 19,000點為恒指主要支持

中國人民銀行保持寬鬆政策，1 月份中國新增貸款增幅超過預期，達到紀錄高的 4.9 萬億元人民幣。而隨著中央加大對房地產行業的支持力度，內地的一手樓樓價亦出現了近一年以來的首次上升。另外，中證監啟動不動產私募投資基金試點，以支持地產市場平穩健康發展，不過仍需時觀察實際作用。由於內房股將進入業績期，而且料業績難帶來驚喜，我們料銷售表現為影響股價的最主要因素。於財政預算案中，政府再度派發5,000元的電子消費券，雖然料難為零售市場帶來較大的正面影響，但仍有利支持消費情緒，我們料民生消費相關包括領展(823 HK)及置富產業(778 HK)可能較受惠。

目前本港的銀行體系結餘下降至約不足800億元，為2020年以來最低水平，投資者宜留意，若進一步減少至500億元，可能為投資者的信心帶來一定負而影響。目前正值港股的業績高峰期，不過部份重磅藍籌股表現遜於市場預期，亦影響了整體港股表現。港股技術走勢一般，持續低於10天及20天線水平，在憂慮美國加息及環球經濟前景下，我們料短期投資者仍以觀望取能態為主，料恒指將於19,000-20,800點之間上落。而市場亦焦點於3月 4日及5日舉行的兩會，觀望會否有支持內房、基建及消費等行業的措施出台。

受惠財政預算案派發5,000元的消費券，我們料對商場的銷售表現具較大的利好作用。另外，領展房地產(823)及太古地產(1972)近期的股價回落幅度較大，相信已反映大部份利淡因素，股價具反彈可能。

領展房地產(823) 在香港擁有超過 130 個投資項目，在香港以外亦擁有 22 個，投資組合價值約 2,340 億港元。公司早前以近30%折讓供股，集資約188億港元，當中約40%至50%將用於償還債務，並料可將其負債比率由近27%下降至低於20%。其他部分將用作探索未來投資機遇，當中包括亞太區的零售、停車場、辦公室及物流板塊等業務。

由於股價已作出調整，相信已反映供股的負面影響。短期催化因素方面，受惠中港全面通關及經濟活動復常，而且公司亦有近60%的收入來自香港零售物業，我們料公司的出租率(目前近97.5%)可繼續維持較高水平，同時零售租金亦可有中至高單位數增長。另外，公司的停車場業務(目前貢獻整體收入近20%)為另一增長點。公司於去年下半年已上調停車場月租租金(中單位數)，加上於21年收購的兩幢停車場╱汽車服務中心亦於開始作出貢獻，我們料可有雙位數的收入增長。隨著22財年收購的資產(150 億港元，或投資組合價值的6.6%，當中包括內地物流、澳洲零售及海外辦公室等)開始作出貢獻，加上來自香港的收入繼續增加，未來的每基金單位分派金額具中單位的增長空間。建議可於48.6元買入，上望55.0元，46.0元止蝕。風險: 利息上升降低公司的股息吸引力。

太古地產(1972)主要在香港及中國從事物業發展及投資，當中香港/內地分別佔整體收入的59%及39%。於22年第四季，公司的香港整體辦公樓租用率由去年97%下跌至96%，而香港零售物業的租用率則維持在96%-100%。雖然公司第四季的業績仍受壓，不過隨著內地放寬防控措施，以及中港消費氣氛改善，我們料出租率將可回升。

公司的中國投資物業料可穩定增長，中國的投資物業組合預計在完工後(約2026 年）將從約 970 萬平方尺增至 1,110 萬平方尺。本港方面，公司在港島東擁有約7百萬平方尺的寫字樓組合，具領導地位。而其於鰂魚涌的太古城二座亦於22年9月落成，租用率約為56%，隨著未來出租率增加，將可帶來租金收入。物業發展方面，公司於本港亦有更多銷售項目，料23年將推出3個新項目約1,800個單位，未來業績具較大的提升空間。建議可於20.0元買入，上望22.5元，19.0元止蝕。風險: 本港寫字樓的出租率及租金面臨短線壓力。