2022.12.28 假日气氛浓厚 20,000点为恒指主要阻力

中国12月LPR连续4个月维持不变，1年期利率为3.65%；5年期以上利率为4.3%，符合市场预期。由于市场料内地需要加强支持经济，人行或于明年1月下调LPR，估计下月的5年期LPR下调0.15%，1年期则保持不变，以为市场提供更多中长期流动性。另外，中央经济工作会议结束，重点是23年要坚持稳字当头，同时亦要扩大消费、支持平台经济及房地产等，不过整体上未有太大惊喜。内房方面，虽然中央经济工作会议中表示要有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、满足行业合理融资需求等，惟继续强调「房住不炒」，加上持续出现内房配股集资情况，在临近年尾资金压力较大下，料配股集资潮将持续，或限制内房股表现。

近期中国发布2022年-2035年提振内需的战略规划纲要，表示国内正全力通过扩大内需来推动国内经济的恢復。文件提出要全面促进消费，加快消费提质升级，全面支持国内消费基础设施投资与终端消费。不过由于目前内地出现更多人感染疫情并发烧，料短线将影响整体外出、消费及企业营运情况，为经济带来短期压力。市场料目前的大规模感染可能需要持续二至四个月，在居民或可能更倾向减少外出下，或为旅游、娱乐、零售、餐饮等行业带来一定影响，投资者宜留意内地的发烧病例数目。大市方面，港股一度跌穿19,000点水平，目前宜留意恒指会可否进一步失守20天线约18,900点水平。另外，日本央行调高利率目标区间上限，市场忧虑或令资金从其他市场回流至日圆，对投资市场带来波动。港股短期将受美国衰退忧虑升温、加息、内地新冠确诊快速增加等负面因素影响，加上临近年尾，料交投量将放缓，大市反复回落的机会较大，料恒指于20,000点见较大阻力，18,500点则为主要支持。

行业方面，受惠内地鼓励内需，加上中港近期放宽防疫政策再配合圣诞新年消费旺季，消费股表现优于大市。而根据新地(16)数据，其15大商场于世界盃赛事期间的人流及生意额、料可较去年同期上升逾20%，反映消费情绪持续提升。虽然短期内地零售数据可能受压，但随着疫情高峰期过去以及憧憬通关，零售相关仍具炒作復甦空间。

恆隆地产(101)主要于中港两地经营商场业务组合及销售房地产。于22年上半年，虽然受疫情影响，不过公司的收入仍录6.6%的同比增长至53.02亿港元，而经调整盈利则为22.17亿港元，同比增0.8%。

管理层目标于22年整体租户销售额可录同比增长。事实上，公司于内地的高端商场租户销售额于8及9月期间已录按月增长，加上目前中国仍未完全对外通关，在居民原地消费及奢侈品消费者通常对价格不太敏感下，我们料公司将可继续受惠于延迟跨境正常化，销售表现具持续提升空间。

另外，公司于北角的甲级写字楼重建项目 (约10万平方尺)已于 2022 年完成。而在中国，公司在建的投资物业面积约为1.03百万平米(预期将于2023-2027年落成)。当所有项目落成后，公司在中国的投资物业面积将较目前增加47% (目前约2.21百万平米)，均有望进一步带动收入表现。受惠中国高端商场租户销售改善，及公司具有稳定的投资物业项目落成，我们预计 21-25 年期间公司的收入可有20%的複合年增长率。建议可于$14.4元买入，上望16.2元，13.5元止蚀。风险为内地疫情对经济带来一定不明朗，不利租金收入。

新世界发展(17)虽然槓杆高于主要同业，受加息影响较大。不过，公司目标于23E和24E出售非核心资产100亿港元和150亿港元，将有利降低负债率并可更加专注于核心业务。另外，公司亦目标于23及24年可分别有300亿港元及350-400亿港元的合同销售金额，继续维持较清晰的销售指引。

收租收入方面，公司的投资物业面积具较大增长空间。公司目前拥有17个K11项目，总建筑面积约为136万平方米。管理层预计到FY26E建筑面积可达280万平方米，租金收入在22-26E期间的複合年增长率约为30%，而目前租金收入则佔整体收入的约7%。我们料中国（主要在深圳、北京、杭州、上海）的 K11 项目是一个增长引擎(中国的 K11面积可以从约100万平方米增加到250万平方米)。由于我们料一旦有(1)中港恢復全面通关，(2) 放宽房地产控制措施的消息，将可为行业带来股价催化作用。建议可于$21.2元买入，上望23.8元，20.0元止蚀。风险为公司的内地物业销售佔比较大，内房政策对公司的销售将有较大影响。