2022.12.28 假日氣氛濃厚 20,000點為恒指主要阻力

中國12月LPR連續4個月維持不變，1年期利率為3.65%；5年期以上利率為4.3%，符合市場預期。由於市場料內地需要加強支持經濟，人行或於明年1月下調LPR，估計下月的5年期LPR下調0.15%，1年期則保持不變，以為市場提供更多中長期流動性。另外，中央經濟工作會議結束，重點是23年要堅持穩字當頭，同時亦要擴大消費、支持平台經濟及房地產等，不過整體上未有太大驚喜。內房方面，雖然中央經濟工作會議中表示要有效防範化解重大經濟金融風險，確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、滿足行業合理融資需求等，惟繼續強調「房住不炒」，加上持續出現內房配股集資情況，在臨近年尾資金壓力較大下，料配股集資潮將持續，或限制內房股表現。

近期中國發布2022年-2035年提振內需的戰略規劃綱要，表示國內正全力通過擴大內需來推動國內經濟的恢復。文件提出要全面促進消費，加快消費提質升級，全面支持國內消費基礎設施投資與終端消費。不過由於目前內地出現更多人感染疫情並發燒，料短線將影響整體外出、消費及企業營運情況，為經濟帶來短期壓力。市場料目前的大規模感染可能需要持續二至四個月，在居民或可能更傾向減少外出下，或為旅遊、娛樂、零售、餐飲等行業帶來一定影響，投資者宜留意內地的發燒病例數目。大市方面，港股一度跌穿19,000點水平，目前宜留意恒指會可否進一步失守20天線約18,900點水平。另外，日本央行調高利率目標區間上限，市場憂慮或令資金從其他市場回流至日圓，對投資市場帶來波動。港股短期將受美國衰退憂慮升温、加息、內地新冠確診快速增加等負面因素影響，加上臨近年尾，料交投量將放緩，大市反覆回落的機會較大，料恒指於20,000點見較大阻力，18,500點則為主要支持。

行業方面，受惠內地鼓勵內需，加上中港近期放寬防疫政策再配合聖誕新年消費旺季，消費股表現優於大市。而根據新地(16)數據，其15大商場於世界盃賽事期間的人流及生意額、料可較去年同期上升逾20%，反映消費情緒持續提升。雖然短期內地零售數據可能受壓，但隨著疫情高峰期過去以及憧憬通關，零售相關仍具炒作復甦空間。

恆隆地產(101)主要於中港兩地經營商場業務組合及銷售房地產。於22年上半年，雖然受疫情影響，不過公司的收入仍錄6.6%的同比增長至53.02億港元，而經調整盈利則為22.17億港元，同比增0.8%。

管理層目標於22年整體租戶銷售額可錄同比增長。事實上，公司於內地的高端商場租戶銷售額於8及9月期間已錄按月增長，加上目前中國仍未完全對外通關，在居民原地消費及奢侈品消費者通常對價格不太敏感下，我們料公司將可繼續受惠於延遲跨境正常化，銷售表現具持續提升空間。

另外，公司於北角的甲級寫字樓重建項目 (約10萬平方尺)已於 2022 年完成。而在中國，公司在建的投資物業面積約為1.03百萬平米(預期將於2023-2027年落成)。當所有項目落成後，公司在中國的投資物業面積將較目前增加47% (目前約2.21百萬平米)，均有望進一步帶動收入表現。受惠中國高端商場租戶銷售改善，及公司具有穩定的投資物業項目落成，我們預計 21-25 年期間公司的收入可有20%的複合年增長率。建議可於$14.4元買入，上望16.2元，13.5元止蝕。風險為內地疫情對經濟帶來一定不明朗，不利租金收入。

新世界發展(17)雖然槓桿高於主要同業，受加息影響較大。不過，公司目標於23E和24E出售非核心資產100億港元和150億港元，將有利降低負債率並可更加專注於核心業務。另外，公司亦目標於23及24年可分別有300億港元及350-400億港元的合同銷售金額，繼續維持較清晰的銷售指引。

收租收入方面，公司的投資物業面積具較大增長空間。公司目前擁有17個K11項目，總建築面積約為136萬平方米。管理層預計到FY26E建築面積可達280萬平方米，租金收入在22-26E期間的複合年增長率約為30%，而目前租金收入則佔整體收入的約7%。我們料中國（主要在深圳、北京、杭州、上海）的 K11 項目是一個增長引擎(中國的 K11面積可以從約100萬平方米增加到250萬平方米)。由於我們料一旦有(1)中港恢復全面通關，(2) 放寬房地產控制措施的消息，將可為行業帶來股價催化作用。建議可於$21.2元買入，上望23.8元，20.0元止蝕。風險為公司的內地物業銷售佔比較大，內房政策對公司的銷售將有較大影響。