2022.10.10 市场观望中共二十大会议 短线观望气氛浓

A股于国庆假期休市，港股则受外围带动明显反弹。另外，有消息指特首会在本月宣读施政报告时宣布香港復常，实行「0+0」，同时亦有消息港府将派发50万张免费机票，以吸引全球旅客到港，加上憧憬二十大后或放宽与内地通关，除利好本地零售相关、金融及旅游相关行业外，亦带动了投资气氛。根据市场数据，于9月港股股票回购规模达约为176亿港元，为有史以来的最高月度纪录，某程度上或反映管理层对其公司的估值及前景具一定信心。不过目前市场的不明朗因素仍较多，而在预期美国息口上升及强美元下，港元将维持疲弱亦不利港股表现，事实上，近期港元亦再度出现流出现象，银行体系结馀已跌至近1,200亿元水平。我们料港股再大幅反弹的空间较为有限，未来港股反复下滑的机会仍然较高。

内地将公佈进出口及CPI等数据，不过市场重点关注内地10月中举行的二十大会议。由于市场憧憬会议或谈及防疫政策的安排及未来五年国家发展路线等，我们料消费及汽车相关等行业有望先行受惠，于短期内有望跑赢大市。另外，内地亦持续出台利好房地产政策，包括对一年内住房先卖再买家庭给予个人所得税退税优惠，下调首套住房贷款利率及要求六大银行今年剩下时间各提供至少1,000亿元人民币的融资支持等。不过，由于目前整体楼市气氛有待改善，我们料销售表现难出现明显回升。惟国企的销售仍稳健，亦正抢佔市场份额，在憧憬楼市有望政策于未来进一步放宽下，国企内房值得看高一线。大市方面，10月为传统股灾月，而港股目前内忧外患亦较多，当中包括中美监管风险、俄乌战争、欧洲能源危机、美国通胀及美息问题，人民币及港元汇价疲弱等，我们料港股将持续波动。技术上，恒指经过早前回落后出现反弹，不过我们认为是技术性反弹，而反弹阻力则为18,500点，17,000点为主要支持。

行业方面，受环球能源价格持续高企带动，能源股继续走高。另外，必需性消费亦向好，或反映资金仍偏好业务面较稳定的行业，整体风险胃纳未有因大市反弹而好转。虽然目前本港的楼市气氛一般，在(1)加息、(2)移民潮及(3)经济前景趋不明朗下，交投量及成交价均出现回落。另外，消息指特首的施政报告将不会为楼市「撤辣」，但有机会放宽外来人才置业辣税。事实上，近期金管局已把压测下降一厘，若未来放宽外来人才置业辣税有望进一步加大需求。同时目前本地楼市气氛已降温，相关未来逐步撤辣的机会仍较大，本港地产股具短线值博空间。

信和置业(83)今年的销售资源充裕，年内除柏珑系列及凯柏峰项目销售理想，管理层计划今年在香港推出~5,000个单位 (21年售出 1,700 个)。事实上，公司的土地储备近2,030万平方尺，足够 4-5 年的发展。另外，公司的已销售未入帐的金额近124亿港元，收入能见度高。公司的元朗的朗壹广场预计于2022年落成，写字楼/零售的总建筑面积约 445,000 平方尺/113,000 平方尺。作为位于北方都会的写字楼，亦是元朗首个甲级写字楼，我们预计项目可享北部都会区先发优势。管理层亦预期当正在发展的投资物业完工后，公司的投资物业组合可增加13%。由于公司为淨现金状态拥有淨现金~388亿港元，具有较大资源作 (1) 土地储备收购、(2) 更大併购潜力、(3) 维持稳定派息比率。建议可于9.8元买入，上望11元，9元止蚀。主要风险为经济下行压力大继续利淡楼市气氛。

太古地产(1972)收入主要来自租金收入，公司在港岛东拥有约6百万平方尺的写字楼组合，随着持续的去中环化，我们预计公的写字楼组合将更具防御性。由于公司的写字楼组合只有不足10%租约到期，再加上太古坊二座开业，我们预计来自香港写字楼组合的租金收入仍较乐观。

内地的收租物业方面，来自中国投资物业的收入佔整体收入的28%，公司料于中国的投资物业组合在完工后(约2026 年）其收租物业面积可从约 970 万平方尺增至 1,110 万平方尺。物业销售方面，公司的黄竹坑站第四期物业发展项目 (公司持有25%) 预计将于2022年第四季度推出，项目有约800个单位，建筑面积约638,000平方尺。同时位于柴湾的项目(公司持股80%)，总建筑面积约694,000平方尺，亦有望未来几年推出 (预计2025年完工)，为公司未来的物业销售提供更大基础。由于公司主攻商厦领域及高端商场，若未来香港与内地边境重新开放，公司亦将受惠。建议可于17元买入，上望19元，16元止蚀。香港写字楼的租金面临压力，主因未来四年香港甲级写字楼供应将增加11.4%，而目前甲级写字楼空置率约为10%。